Loyers impayés, comment s'y prendre ?

Loyers impayés, comment s'y prendre ?

Pour les propriétaires comme pour les locataires, les loyers impayés sont synonymes d’interminables démarches administratives. Générateur de stress, c’est pourtant des situations qui sont réglementés à la fois par le bail, contrat mis en place entre le propriétaire et le bailleur. Pas de panique pour faire face à ces problèmes, car bien que malheureux, ils ne sont pas sans solutions. Si le conflit doit en priorité être résolu à l’amiable, il existe aussi de nombreuses organisations accompagnant propriétaires comme locataires dans le cas où cela ne soit pas envisageable.

Quelles étapes à respecter si le propriétaire constate un impayé ?

Si le propriétaire constate un impayé de loyer de la part de son locataire, il doit favoriser le dialogue et entrer en contact avec son locataire pour essayer de résoudre à l’amiable ce possible oubli.

Dans le cas où le locataire se trouve dans l’impossibilité de payer son loyer dans les délais impartis, le bailleur peut proposer des solutions telles que l’échelonnement de la dette du locataire en plusieurs paiements, ou bien le report de la dette au mois suivant (avec le règlement du mois suivant).

Les garanties pour le propriétaire en cas d’impayé : caution et assurances

En revanche, si le locataire ne répond pas aux sollicitations du propriétaire, le propriétaire peut alors s’adresser directement au garant du locataire, autrement dénommé caution, s’il existe, mentionné sur le contrat de bail.

De plus, le propriétaire peut s’adresser :

  • Directement à Action Logement, dans le cas où son locataire a contracté une assurance Visale
  • À son propre assureur, s’il a contracté une assurance couvrant les impayés de loyer.

Démarches annexes : CAF et lettre de relance

À noter que dans le cas où le locataire bénéficie d’aides au logement de la part de la CAF, le propriétaire doit avertir cet établissement pour enclencher une procédure d’impayé. À retenir que la CAF considère un loyer comme impayé, à partir du moment où la somme dûe au propriétaire dépasse deux fois le montant du loyer sans charges.

À cette étape, il est fortement conseillé d’envoyer une lettre de relance en recommandé avec accusé de réception au locataire, en expliquant clairement et précisément les faits, voire de l’accompagner aussi de preuves telles photos ou factures. C’est une étape incontournable avant d’avoir recours à un juge.

Résiliation du contrat, expulsion du logement et clause résolutoire

Il est probable que le bail inclut une clause résolutoire, c’est à dire un mécanisme qui prévoit la résiliation du contrat en cas de manquement d’une des parties à une obligation contractuelle, telle que le non paiement du loyer et des charges au moment convenu.

Il est possible d’entamer une procédure de résiliation du bail, et si nécessaire d’expulsion dans le cas où le bail inclut une clause résolutoire.

Dans le cas où le bail contient une clause de résiliation :

  • La première étape de résiliation de bail est la prise de contrat avec un huissier de justice pour envoyer au locataire un commandement de payer, avec le montant précisé du ou des loyers et charges réclamés. Le locataire a le droit de contester cette somme auprès du propriétaire, et saisir le tribunal d’instance dans le cas où un accord n’est pas envisageable.
  • Le locataire doit s'acquitter du montant réclamé par le propriétaire dans un délai de deux mois dès réception du commandement de payer.
  • Après deux mois révolus, sans paiement de la part du locataire, le propriétaire doit saisir le tribunal d’instance pour officiellement résilier le bail, et prononcer l’expulsion du logement. Si le locataire s’est acquitté des sommes demandées, il peut rester dans le logement.

Dans le cas où le bail ne contient pas de clause de résiliation :

  • Pour pouvoir obtenir la résiliation du bail, étape précédant l’expulsion du logement, le propriétaire doit faire directement appel à un huissier de justice pour assigner son locataire devant le tribunal d’instance.
  • Selon l'appréciation, le tribunal d’instance pourra alors décider la résiliation ou non du bail, en fonction de la gravité de la faute du locataire. Le tribunal jugera aussi de la situation économique du locataire pour si besoin, accorder un délai supplémentaire de paiement. Si la décision du juge ordonne la résiliation du bail, alors le propriétaire devra communiquer un commandement de quitter les lieux via un huissier de justice à son locataire.
  • Dès réception du commandement de quitter les lieux, le locataire dispose de deux mois pour quitter son logement, ou bien saisir le TGI pour obtenir un délai additionnel, qui peut aller de 3 mois à 3 ans maximum.