État des lieux

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Dernières mise à jour le 20/06/2019

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Vous souhaitez louer un bien ? L'état des lieux est un document important lors d'une location. Celui-ci doit être rempli lors de l'entrée et la sortie du logement en compagnie du locataire et du propriétaire. En rédigent ce document, vous pourrez faire la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie pour voir si les équipements et les pièces mis à disposition lors de la location on bien était respecté.

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Modèle d'état des lieux

Dans la vie d’une location immobilière, l’état des lieux est un moment crucial. En effet, nombre de litiges entre propriétaires bailleurs et locataires naissent à en fin de bail au moment de l’état des lieux de sortie. Le propriétaire qui estime que l’état du bien s’est dégradé de manière anormale souhaite à ce moment-là procéder à une retenue sur le dépôt de garantie (“la caution") versé par le locataire lors de son entrée. Mais il arrive parfois, pour ne pas dire souvent, que le locataire ne partage pas l’avis du propriétaire bailleur sur le caractère anormal de la dégradation du bien. Cela débouche alors en général sur un litige puisque le locataire va souvent refuser de signer l’état des lieux de sortie si le propriétaire prévoit une retenue sur le dépôt de garantie. Pour éviter au maximum les conflits, il faut apporter un soin tout particulier à la réalisation de l’état des lieux d’entrée qui doit faire lors de la remise des clés et bien sûr un soin tout aussi important à l’état des lieux de sortie à la fin du contrat de bail. Pour cela, il faut procéder pièce par pièce et être le plus précis possible sur l’état de chacune d’elles en commentant clairement l’état des murs, plafonds, sols, placards, électricité, chauffage… Grâce aux smartphones il est désormais facile de prendre des photos des différentes pièces afin de les annexer. Pour que vos photos ne soient pas mises en doute, pensez à les imprimer et à les faire dater et signer par les locataires. Il existe également des applications d’état des lieux qui permettent de réaliser les démarches directement sur tablette ou smartphone. Certains modèles d’états des lieux, comme ceux de topcopie, rappellent les obligations du locataire, en particulier vis-à-vis de l’entretien du logement. En effet, certains locataires pensent que tous les actes d’entretien incombent au propriétaire, or les dépenses d’entretien et les menues réparations doivent être assurées par le locataire. Au contraire, les dépenses liées à la vétusté doivent être assumées par le propriétaire. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise la liste des réparations locatives à la charge du locataire. Il est à noter que le locataire peut demander à compléter l’état des lieux dans les 10 jours suivant son emménagement dans le logement et lors du premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage. L’état des lieux doit être signé par le bailleur et le locataire ou bien réalisé par un huissier si les parties n’arrivent pas à se mettre d’accord pour le faire contradictoirement. Les frais d’huissier seront partagés pour moitié entre les parties. En cas de désaccord persistant lors de l’état des lieux de sortie, propriétaire et locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation (CDC) afin de trouver un règlement amiable du conflit. En dernier recours il convient de saisir le tribunal d’instance. A savoir : en 2016 la loi Alur a clarifié les règles sur l’établissement d’un modèle type d’état des lieux . Profitez de notre modele d’etat des lieux gratuit conforme au décret de la loi Alur sur l’état des lieux type. Quelles sont les mentions obligatoires qui doivent figurer sur un état des lieux ? Un décret paru le 30 mars 2016, applicable depuis le 1er juin 2016, décrit clairement les mentions que doit comporter un état des lieux. Certaines mentions sont obligatoires sur l’état des lieux d’entrée et sur l’état des lieux de sortie : – Le type d’état des lieux : entrée ou sortie – Sa date de réalisation – L’adresse précise du logement – Le nom des parties et l’adresse du bailleur – S’il y a lieu, le nom et l’adresse des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux – S’il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau, d’électricité et de gaz – S’il y a lieu, les équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire – Le détail et l’usage des clés ou des autres moyens d’accès (badge, télécommande…) aux locaux à usage privatif ou commun – Pour chaque pièce, la description précise de l’état des revêtements de sol, murs, huisseries, plafonds et des équipements du logement – La signature des parties ou de leurs représentants. D’autres mentions sont obligatoires seulement pour l’état des lieux de sortie : – La nouvelle adresse du locataire – La date de l’état des lieux d’entrée – S’il y a lieu, les évolutions de l’état des différents éléments par comparaison avec l’état des lieux d’entrée. Dans le cas d’un logement meublé, le propriétaire doit joindre un inventaire du mobilier. Que faire en cas de désaccord sur l'état des lieux ? En cas de litige lors de la réalisation de l’état des lieux, chaque partie a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation. Cette démarche est gratuite et a pour but de trouver un règlement amiable du litige. Si la conciliation ne permet pas de résoudre le différend entre propriétaire et locataire, il faudra s’adresser au tribunal d’instance dont dépend le logement. Qu'est-ce qu'une visite de pré-état des lieux ? Une visite de pré-état des lieux peut être organisée à la demande du bailleur et/ou du locataire pendant la durée du préavis. Ce « pré-état des lieux » n’est pas obligatoire mais sa réalisation peut permettre de limiter les risques de litiges en sortie en anticipant les éventuelles réparations locatives que le locataire pourrait être tenu de faire. Cette anticipation peut aussi favoriser une restitution du dépôt de garantie rapide. En effet, si le locataire a remis en état les éléments du logement qui le nécessitaient, le bailleur pourra alors restituer le dépôt de garantie dans un délai beaucoup plus court que s’il faut attendre parfois plusieurs semaines après la sortie du locataire pour obtenir des devis de remise en état. Pour rappel, la loi donne un mois au propriétaire pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, alors qu’il a deux mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations ou des détériorations imputables au locataire. L'état des lieux doit-il nécessairement être remis en main propre ? L’état des lieux doit être remis au locataire à l’issue de la réalisation de celui-ci, néanmoins la loi prévoit que l’état des lieux pourra être réalisé sur un support papier et remis en main propre ou à l’aide d’un outil numérique et remis par voie dématérialisée, autrement dit par email. Est-il obligatoire de joindre des photos à l'état des lieux ? Le décret fixant les règles de réalisation d’un état des lieux n’impose pas de joindre des photos. Cependant, cela est conseillé car cela permet d’illustrer de manière précise les éventuelles remarques sur l’état des éléments du logements. Pour que les photos prises lors de l’état des lieux puissent avoir un intérêt en cas de litige, elles doivent être annexées à l’état des lieux, datées et signées. En combien d'exemplaires doit être établi l'état des lieux ? La législation précise que l’état des lieux doit être établi en deux exemplaires, un pour le bailleur, un pour le locataire. Tous les locataires doivent-ils signer l'état des lieux ? Il est fortement conseillé que toutes les parties concernées assistent à l’état des lieux et le signe. Cependant, un locataire peut très bien signer l’état des lieux en son nom et au nom de ses colocataires. Dans ce cas, il devra écrire « Je me porte fort pour tous les autres titulaires du bail » avant de signer. La réalisation d'un état des lieux est-elle obligatoire ? Dans le cadre d’un bail d’habitation, un état des lieux doit obligatoirement être annexé au contrat de location. En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, les conséquences sont : Absence d’état des lieux d’entrée du fait du propriétaire : si malgré la mise en demeure du locataire de réaliser un état des lieux d’entrée, le propriétaire refuse de faire celui-ci, il ne pourra pas mettre en cause la responsabilité du locataire en cas dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, sauf à prouver que le logement était en bon état de réparations locatives à l’entrée du locataire. Absence d’état des lieux d’entrée du fait du locataire : si le locataire refuse de faire un état des lieux d’entrée, il sera considéré qu’il a reçu le logement en bon état général et devra par conséquent rendre le logement en bon état des réparations locatives, sauf à prouver que les dégradations étaient préexistantes ou sont dues à la vétusté. Absence d’état des lieux d’entrée du fait de la négligence du propriétaire et du locataire : le locataire sera tenu de restituer le logement en bon état de réparations locatives et les travaux n’entrant pas dans le champ des réparations locatives seront à la charge du bailleur. Si l’une ou l’autre des parties estime que la responsabilité de réparations ne doit pas lui être imputée, elle devra pouvoir en apporter la preuve. Un état des lieux de sortie doit être établi à la sortie du locataire. Le logement doit être dans les mêmes dispositions qu’il l’était à l’entrée, notamment libéré du mobilier du locataire. En cas de refus de l’une des parties de réaliser l’état des lieux de sortie, l’autre partie pourra faire réaliser l’état des lieux par un huissier de justice qui convoquera les deux parties au moins sept jours à l’avance. Le coût de l’intervention de l’huissier sera supporté pour moitié par le propriétaire et pour moitié par le locataire. Si le jour fixé par l’huissier de justice, le locataire est absent à l’état des lieux, le bailleur pourra saisir le tribunal d’instance qui désignera un huissier chargé de réaliser l’état des lieux de sortie et de récupérer les clés auprès du locataire.
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